Membeli rumah bukan hanya soal menyiapkan uang sesuai harga yang tertera pada iklan. Dalam proses jual beli rumah, ada sejumlah biaya lain yang perlu diperhitungkan, mulai dari pajak, biaya notaris atau PPAT, pembuatan akta, hingga biaya balik nama sertifikat.
Hal yang sama juga berlaku bagi penjual. Selain menerima hasil penjualan, penjual dapat memiliki kewajiban pajak dan biaya tertentu yang perlu diselesaikan sebelum transaksi selesai.
Karena itu, memahami biaya jual beli rumah sejak awal penting agar Anda tidak mengalami kekurangan dana ketika transaksi sudah berjalan.
Artikel ini membahas biaya-biaya yang umumnya muncul dalam transaksi jual beli rumah, siapa yang biasanya membayar, serta contoh perhitungan sederhananya.
Daftar Biaya Jual Beli Rumah yang Perlu Diketahui
Secara umum, biaya dalam transaksi rumah dapat dibagi menjadi beberapa kelompok:
- Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual
- BPHTB bagi pembeli
- Biaya PPAT atau notaris
- Biaya pembuatan AJB
- Biaya balik nama sertifikat
- Biaya pengecekan sertifikat dan administrasi pertanahan
- Biaya KPR jika pembelian menggunakan pembiayaan bank
- Biaya lain sesuai kondisi transaksi
Namun, perlu dipahami bahwa tidak semua transaksi memiliki komponen biaya yang sama. Besaran biaya juga dapat berbeda tergantung lokasi properti, nilai transaksi, jenis properti, status sertifikat, metode pembayaran, serta kesepakatan antara pembeli dan penjual.
1. PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan
Salah satu kewajiban pajak yang umumnya muncul dalam transaksi jual beli properti adalah Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan pada umumnya, tarif PPh final adalah 2,5% dari nilai bruto pengalihan. Terdapat ketentuan tarif berbeda untuk jenis rumah sederhana atau rumah susun sederhana tertentu.
Pajak ini pada dasarnya merupakan kewajiban pihak yang menerima penghasilan dari pengalihan, yaitu penjual.
Contoh sederhana
Misalnya sebuah rumah dijual dengan harga:
Rp500.000.000
Jika dikenakan PPh final 2,5%, maka:
2,5% × Rp500.000.000 = Rp12.500.000
Artinya, secara sederhana terdapat PPh sebesar Rp12,5 juta.
Namun, perhitungan aktual tetap perlu disesuaikan dengan kondisi transaksi dan ketentuan perpajakan yang berlaku.
2. BPHTB untuk Pembeli
Jika PPh merupakan salah satu kewajiban pajak penjual, maka pembeli biasanya perlu memperhitungkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
BPHTB merupakan pajak daerah yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Berdasarkan UU HKPD, tarif BPHTB ditetapkan oleh pemerintah daerah dan paling tinggi sebesar 5%. Dasar perhitungannya memperhitungkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sesuai ketentuan daerah.
Karena BPHTB merupakan pajak daerah, besaran NPOPTKP dan ketentuan teknisnya dapat berbeda antarwilayah.
Contoh sederhana
Misalnya:
- Harga transaksi: Rp500.000.000
- NPOPTKP sesuai ketentuan daerah: Rp80.000.000
- Tarif BPHTB: 5%
Maka ilustrasi perhitungannya:
Rp500.000.000 – Rp80.000.000 = Rp420.000.000
Kemudian:
5% × Rp420.000.000 = Rp21.000.000
Jadi, dalam contoh tersebut BPHTB adalah sekitar Rp21 juta.
Perlu dicatat bahwa angka NPOPTKP pada contoh hanya ilustrasi. Untuk transaksi sebenarnya, gunakan ketentuan pemerintah daerah tempat properti berada.
3. Biaya PPAT atau Notaris
Dalam transaksi jual beli rumah, Anda juga perlu memperhitungkan jasa PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk proses pembuatan akta yang diperlukan dalam peralihan hak.
Honorarium PPAT memiliki ketentuan tersendiri. Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 2016, uang jasa atau honorarium PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.
Namun, biaya aktual dalam sebuah transaksi tidak selalu sesederhana satu angka persentase karena bisa terdapat beberapa jenis pekerjaan dan dokumen yang diperlukan.
Karena itu, sebaiknya pembeli dan penjual meminta rincian biaya secara tertulis dari PPAT atau notaris sebelum proses transaksi dimulai.
4. Biaya AJB
Akta Jual Beli (AJB) merupakan salah satu dokumen penting dalam proses jual beli tanah atau bangunan.
AJB dibuat oleh PPAT setelah persyaratan transaksi dan dokumen yang diperlukan terpenuhi.
Biaya yang berkaitan dengan pembuatan AJB dapat menjadi bagian dari honorarium atau biaya jasa PPAT, tergantung struktur biaya yang diberikan oleh PPAT.
Karena itu, jangan hanya bertanya:
“Berapa biaya AJB?”
Lebih baik tanyakan:
“Berapa total biaya PPAT untuk seluruh proses transaksi sampai AJB dan balik nama?”
Dengan begitu, Anda bisa mendapatkan gambaran biaya secara lebih lengkap.
5. Biaya Balik Nama Sertifikat
Setelah transaksi selesai, hak atas tanah atau bangunan perlu dialihkan kepada pemilik baru melalui proses pendaftaran peralihan hak.
Proses ini biasa dikenal sebagai balik nama sertifikat.
Biaya balik nama dapat terdiri dari biaya layanan pertanahan dan biaya administrasi lain sesuai jenis layanan serta kondisi dokumen.
Besarnya biaya tidak selalu sama untuk setiap transaksi karena dapat dipengaruhi oleh jenis hak, nilai tanah, wilayah, serta layanan yang digunakan.
Selain biaya resmi, Anda juga perlu menanyakan apakah terdapat biaya jasa pengurusan dari PPAT atau pihak lain yang membantu proses tersebut.
6. Biaya Cek Sertifikat dan Administrasi
Sebelum membeli rumah, pengecekan sertifikat merupakan langkah penting.
Tujuannya antara lain untuk memastikan:
- data sertifikat sesuai;
- identitas pemilik sesuai;
- tidak terdapat masalah yang diketahui dalam data pertanahan;
- objek tanah sesuai dengan dokumen;
- transaksi dapat dilanjutkan secara aman.
Biaya pengecekan dan administrasi pertanahan biasanya bukan komponen terbesar dalam transaksi, tetapi tetap perlu dimasukkan dalam anggaran.
Yang lebih penting adalah jangan melewatkan proses pemeriksaan dokumen hanya karena ingin menghemat biaya.
7. Biaya KPR Jika Membeli Rumah dengan Kredit
Jika rumah dibeli menggunakan KPR, pembeli juga perlu memperhitungkan biaya yang berkaitan dengan fasilitas kredit.
Komponennya dapat berbeda antara satu bank dan bank lainnya, misalnya:
- biaya administrasi;
- biaya provisi;
- biaya appraisal;
- biaya asuransi;
- biaya notaris;
- biaya pengikatan agunan;
- biaya lain sesuai ketentuan bank.
Karena itu, calon pembeli sebaiknya tidak hanya melihat:
“Cicilan KPR per bulan berapa?”
Tetapi juga menghitung:
“Berapa total dana yang harus saya keluarkan sejak booking sampai akad?”
Ini akan memberikan gambaran kemampuan finansial yang jauh lebih realistis.
8. Booking Fee dan Uang Muka
Dalam pembelian rumah tertentu, pembeli juga dapat diminta membayar booking fee atau tanda jadi.
Booking fee berbeda dengan DP dan berbeda pula dengan biaya pajak.
Karena itu, sebelum membayar, pastikan Anda mengetahui:
- apakah booking fee dapat dikembalikan;
- apakah booking fee diperhitungkan sebagai bagian dari harga rumah;
- kapan DP harus dibayarkan;
- bagaimana ketentuannya jika transaksi batal;
- apakah terdapat kondisi tertentu yang menyebabkan booking fee hangus.
Jangan melakukan pembayaran hanya berdasarkan komunikasi lisan. Pastikan ketentuannya tercantum dalam dokumen atau perjanjian yang jelas.
Contoh Simulasi Biaya Jual Beli Rumah Rp500 Juta
Agar lebih mudah dipahami, berikut ilustrasi sederhana.
Misalnya Anda membeli rumah dengan harga:
Rp500.000.000
Kemungkinan komponen biayanya antara lain:
| Komponen | Pihak yang Umumnya Menanggung | Ilustrasi |
|---|---|---|
| PPh pengalihan | Penjual | Rp12.500.000 |
| BPHTB | Pembeli | Tergantung NPOPTKP & daerah |
| PPAT/Notaris | Sesuai kesepakatan | Bervariasi |
| AJB | Sesuai kesepakatan | Bervariasi |
| Balik nama | Pembeli/sesuai kesepakatan | Bervariasi |
| Cek sertifikat & administrasi | Sesuai proses | Bervariasi |
| Biaya KPR | Pembeli jika menggunakan KPR | Bervariasi |
Dari simulasi tersebut terlihat bahwa harga rumah Rp500 juta bukan berarti dana yang harus disiapkan pembeli hanya Rp500 juta.
Untuk transaksi yang menggunakan KPR, kebutuhan dana awal bahkan bisa melibatkan DP sekaligus biaya-biaya lain.
Siapa yang Membayar Biaya Jual Beli Rumah?
Tidak semua biaya memiliki aturan bahwa hanya pembeli atau hanya penjual yang wajib membayar.
Ada kewajiban yang memang melekat kepada pihak tertentu, seperti PPh pengalihan yang merupakan kewajiban pihak yang menerima penghasilan dari pengalihan.
Sementara untuk sejumlah biaya administrasi atau jasa, pembagian biaya dapat mengikuti ketentuan yang berlaku dan kesepakatan antara pembeli dan penjual.
Karena itu, sebelum transaksi dilakukan, sebaiknya kedua pihak membuat kesepakatan yang jelas mengenai:
- Siapa yang membayar PPh?
- Siapa yang membayar BPHTB?
- Siapa yang membayar jasa PPAT?
- Siapa yang membayar balik nama?
- Apakah ada tunggakan PBB?
- Apakah ada biaya pelunasan KPR lama?
- Apakah ada biaya lain yang harus diselesaikan sebelum AJB?
Hal-hal tersebut sebaiknya dibicarakan sejak awal agar tidak menimbulkan perselisihan di kemudian hari.
Apakah Harga Rumah Sudah Termasuk Semua Biaya?
Belum tentu.
Harga yang tercantum dalam iklan biasanya merupakan harga properti, bukan otomatis total biaya transaksi.
Misalnya sebuah rumah ditawarkan:
Rp500 juta
Calon pembeli tetap perlu menanyakan apakah harga tersebut sudah termasuk atau belum termasuk:
- BPHTB;
- biaya PPAT;
- AJB;
- balik nama;
- biaya KPR;
- biaya administrasi lainnya.
Pada beberapa proyek atau transaksi tertentu, penjual/developer dapat menawarkan harga yang sudah termasuk komponen biaya tertentu. Tetapi hal tersebut harus dipastikan secara tertulis.
Tips Menghitung Budget Sebelum Membeli Rumah
Sebelum memutuskan membeli, gunakan pendekatan berikut.
1. Tentukan harga properti
Misalnya:
Rp500 juta
2. Hitung dana awal
Jika menggunakan KPR, hitung kebutuhan DP.
Misalnya DP 20%:
20% × Rp500 juta = Rp100 juta
3. Tambahkan biaya transaksi
Masukkan estimasi:
- BPHTB;
- PPAT;
- AJB;
- balik nama;
- administrasi;
- biaya KPR jika ada.
4. Siapkan dana cadangan
Jangan menghabiskan seluruh tabungan untuk membeli rumah.
Sediakan dana cadangan untuk kebutuhan setelah transaksi seperti:
- renovasi;
- furnitur;
- pindahan;
- listrik dan air;
- perbaikan bangunan;
- kebutuhan rumah tangga lainnya.
Dengan cara ini, Anda tidak hanya mampu membeli rumah, tetapi juga mampu mempertahankan kondisi finansial setelah rumah dibeli.
Kesalahan yang Sering Dilakukan Pembeli Rumah
Ada beberapa kesalahan yang cukup umum dilakukan calon pembeli.
Hanya menghitung harga rumah
Ini adalah kesalahan paling sederhana.
Harga rumah bukan satu-satunya pengeluaran.
Tidak menanyakan biaya secara detail
Jangan puas dengan informasi:
“Biayanya nanti dihitung.”
Mintalah estimasi tertulis sejak awal.
Tidak memeriksa sertifikat
Dokumen properti harus diperiksa sebelum transaksi dilanjutkan.
Tidak memperhitungkan biaya KPR
Cicilan bulanan bukan satu-satunya biaya ketika membeli rumah dengan KPR.
Menggunakan seluruh tabungan untuk DP
Setelah membeli rumah, masih ada kebutuhan hidup dan biaya pemeliharaan.
Karena itu, dana cadangan tetap penting.
Kesimpulan
Biaya jual beli rumah tidak hanya terdiri dari harga properti.
Pembeli perlu memperhitungkan BPHTB, biaya PPAT, AJB, balik nama, administrasi pertanahan, serta biaya KPR jika menggunakan pembiayaan bank.
Sementara itu, penjual umumnya perlu memperhitungkan PPh atas pengalihan hak dan kewajiban lain yang mungkin muncul sesuai kondisi transaksi.
Yang paling penting adalah menghitung seluruh kebutuhan dana sebelum menandatangani kesepakatan pembelian.
Dengan mengetahui biaya sejak awal, Anda bisa menentukan apakah sebuah properti benar-benar sesuai dengan kemampuan finansial Anda atau justru membutuhkan dana lebih besar dari yang diperkirakan.
Ingin Membeli atau Menjual Properti?
Kita Property membantu Anda dalam proses jual beli properti, mulai dari mencari properti yang sesuai kebutuhan hingga mendapatkan informasi mengenai proses transaksi.
Jika Anda sedang mencari rumah, apartemen, tanah, atau properti investasi, Anda dapat melihat berbagai pilihan properti yang tersedia di website Kita Property.
Jangan hanya melihat harga jualnya. Hitung juga seluruh biaya transaksinya agar keputusan membeli properti menjadi lebih aman dan terukur.
Catatan: Perhitungan biaya dalam artikel ini merupakan gambaran umum. Besaran pajak daerah, biaya administrasi, jasa profesional, biaya KPR, dan komponen transaksi lainnya dapat berbeda berdasarkan lokasi, jenis properti, nilai transaksi, kebijakan penyedia jasa, serta ketentuan yang berlaku pada saat transaksi. Untuk transaksi aktual, lakukan pengecekan kepada PPAT/notaris, bank, dan instansi terkait.
